Западные аналитики отмечают, что, даже несмотря на сложившуюся ситуацию, в России пока не знают, что такое настоящий кризис на рынке недвижимости. При этом многие отечественные специалисты утверждают, что кризис кризисом, а активность на рынке сохраняется, хотя и с пониженными темпами. Рынок уже постепенно приходит в себя и реабилитируется. В то же время в мировой практике достаточно примеров, когда период необычайной активности сменялся полным экономическим крахом. Мы постарались выделить очередные сценарии развития кризиса и провести параллели с уже сложившимся московским рынком недвижимости.
Первый пошел!
Один из первых крупных кризисов рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 20-х годов во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех США. Зыбкая пирамида выстраивалась сама собой. За 5 лет стоимость домов выросла в 4 раза в результате популярности среди покупателей. Как шутят американцы, к началу 1926 года 99% местных жителей либо были брокерами, либо «тугими кошельками». Но итогом этого всплеска стало резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года.
Такого же сценария кризиса, как и во Флориде, многие ожидают в будущем в Москве. Цены на жилье растут, а квартиры в столице уже давно воспринимаются всеми как удачные инвестиции, рассчитанные на быстрый возврат денег. Даже в кризисное время жилая недвижимость воспринимается как тихая гавань, куда можно «закинуть» свои сбережения и благополучно пережить бушующий шторм. При этом, несмотря на тенденцию снижения стоимости квартир, первый шквал, когда застройщики объявляли о 50%-х скидках, уже миновал.
Недвижимость. Перезагрузка
И все же большинство кризисов на рынке недвижимости носили системный характер. Зачастую толчком к их возникновению становился крах фондового рынка. Отметим, что многие эксперты считают: последствия на рынке недвижимости бьют по экономике страны гораздо сильнее, чем тот же кризис фондового рынка. Как минимум потому, что при кризисе недвижимости деньги теряет огромное количество частных лиц.
Россия не является исключением. Достаточно вспомнить 1998 год. За несколько дней обрушился рубль, затем – фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50-60%.
Сегодняшний кризис, по словам игроков рынка недвижимости, отличается от сценария 1998 года. «Казалось бы, можно провести параллель сегодняшнего финансового кризиса с событиями 1998 года, однако, как показывает практика, эти ситуации разнятся, – отмечает Юлия Гераськина, директор по продажам компании «Миэль-Новостройки». – Тогда единовременно рухнули цены во всех сегментах рынка, причем не только в недвижимости, и дальнейшие антикризисные действия были понятны. Сейчас же ситуация несколько иная: за некоторый период был накоплен определенный капитал как государственными структурами, так и частными предпринимателями, который не позволяет единовременно рухнуть экономике».
Гадалка нагадала…
Текущий кризис на рынке недвижимости российского рынка отмечали аналитики многих компаний задолго до появления первых признаков «бури». Еще в начале 2006 года Елена Матросова, директор центра исследований «БДО Юникон», заявляла, что ситуация довольно сложная. «На рынке возникла опасность кризиса ликвидности. С одной стороны, нет недостатка в желающих приобрести жилье, с другой – все меньше тех, кому это по карману», – предрекала эксперт.
Не реже столичному рынку недвижимости предсказывали и ипотечный кризис. Несколько лет назад кризис неплатежей развернулся одновременно в нескольких западных странах. Первой страной, испытавшей на себе подобные явления, была Великобритания. Основной причиной стала безработица. За Великобританией последовали и США, где рост цен на жилье привел к тому, что средняя цена дома увеличивалась на 7,5% в год. Тогда кризис переоценки недвижимости и неплатежей по ипотечным кредитам стал стартовым механизмом для краха банковской системы, а в конечном итоге и для всей экономики в целом.
В российских риелторских компаниях подтверждают, что большая часть сделок по покупке квартир в Москве свершаются сегодня в инвестиционных целях. Квартиры покупают, чтобы получать доходы от сдачи их в аренду. В результате квартиры стоят в несколько раз дороже своей стоимости. Именно эта особенность заставляла аналитиков говорить о зарождающемся кризисе рынка за 3 года до возникновения самого прецедента.
Купил за 100, продал за 1000
Один из пессимистических сценариев, который также все чаще пророчат московскому рынку, – спекулятивный кризис. Схожая ситуация наблюдалась и в Великобритании в 2003 году, где высокая норма прибыли от недвижимости подвигла многих спекулянтов к действию и повысила в стране интерес к покупке жилья в кредит. В конце апреля 2004 года сразу три исследовательских центра выпустили отчеты, в которых предсказывался кризис на рынке жилья. Сохранить стабильность на рынке удалось лишь усилиями государства, так как два года Банк Англии не менял размер ставки рефинансирования, удерживая ее на уровне 4% годовых. Но уже в августе 2004 года ставка была повышена до 4,75%. Это диктовалось стабильным уровнем спроса, зачастую подпитываемым иностранцами, в том числе и россиянами.
Существуют и другие варианты сценариев будущих кризисов на рынке недвижимости. Так, к примеру, в Китае 2004 год стал годом бума коррумпированной преступности. От вложенного в недвижимость капитала осталось только 40%. Как сообщали СМИ, многие китайские чиновники скрылись за границей с большими суммами денег, оставив почти пустыми банки страны.
Возможен ли такой сценарий в России? Вопрос скорее риторический. По мнению многих экспертов, коррупция является одной из главных проблем российской действительности. По данным общественных статистических организаций, за последние несколько лет рынок коррупции в России вырос более чем в 10 раз, а средний размер взятки – с $10 тыс. до $160 тыс.
Сравниваем социальное жилье у нас и за рубежом
Опрошенные участники рынка недвижимости называли еще несколько возможных сценариев. Однако часто прибавляли, что они скорее возможны теоретически, нежели практически. Однако факт очевиден: нам всем важно извлечь уроки из прошлого и на уровне правительств крупнейших стран мира вести самое серьезное регулирование резервных валют и эмиссий любых ценных бумаг. «Раздутые и на деле являющиеся виртуальными фондовые рынки мира, бесконечное количество корпоративных облигаций, многочисленные вторичные инструменты – все эти решения разгоняли финансовую долговую пирамиду и создавали иллюзию роста, – считает Андрей Локшин, директор по развитию ЗАО «Страховой брокер «Малакут». – При этом добавленная стоимость росла в десятки раз меньшими темпами. То есть мы мало производили, легко брали в долг друг у друга, выдавая легализованные «фиговые листки», принимая их за реальный актив в обеспечение. Таким образом, финансовая пирамида создавалась долго и усилиями всего мира. США показали всем пример, мир быстро научился и поддержал их в этом «благородном стремлении» к развитию своих финансовых рынков».
http://sob.ru/issue-12-3541.html
По данным агентства, в столице в апреле предлагалось три квартиры, стоимость аренды которых равна около 18 миллионов рублей в год. Одна из квартир расположена в самом центре Москва-Сити в башне Федерация. Квартира общей площадью 350 кв. метров с прекрасным видом на Москву. Еще одна квартира (450 кв. метров) находится на Поварской улице. Это 8-комнатная трехуровневая квартира с эксклюзивными интерьерами, в которых переплетаются различные стили. Третья квартира находится в районе улицы Пятницкая. Это 6-комнатная квартира с жилой площадью свыше 300 квадратных метров.
За годовую стоимость аренды самой дорогой квартиры в Москве можно купить 13 комнат в Москве, в среднем по 16 кв. метров или 11 квартир в Болгарии в районе Солнечного Берега, в среднем по 35 кв. метров, 34 квартиры на побережье Красного моря в Хургаде, в среднем по 30 кв. метров, уточнили в АН DOKI . (с) www.gdeetotdom.ru
и пока она будет идти вверх, квадратные метры в москве не подешевеют.
мне кажется, сейчас дно, ниже недвижка уже не просядет.
| QUOTE (Slim_Joy @ 01.06.2009 - время: 23:55) |
| сейчас нефть уверенно дорожает. и пока она будет идти вверх, квадратные метры в москве не подешевеют. мне кажется, сейчас дно, ниже недвижка уже не просядет. |
Осенью-зимой вам предстоит немало удивиться...
ну и что же я увидела?
да ничего оптимистичного! как было все дорого, так и осталось
вот когда моя треха будет стоить 157 тыс долл (стоимость покупки в , дай Бог памяти, 2005 году), тогда и можно говорить о падении
на рынке преимущественно неликвид типа двушки 37 кв.м. за 180 тыс долл
причем висит давно и судя по всему, никому и дальше не нужный
либо недострой....
в общем, подожду ещё того, что так страстно предрекает бруно1969
Это сообщение отредактировал Slim_Joy - 17-07-2009 - 01:14
| QUOTE (Slim_Joy @ 17.07.2009 - время: 01:09) |
| здесь так многие кричат о падении цен на недвижимость, что я решила-таки зайти в ирр.ру посмотреть что к чему, вернее, что почем ну и что же я увидела? да ничего оптимистичного! как было все дорого, так и осталось вот когда моя треха будет стоить 157 тыс долл (стоимость покупки в , дай Бог памяти, 2005 году), тогда и можно говорить о падении |
Да вы уж сразу берите за образец 1992 год, чего мелочиться-то?
| QUOTE (Bruno1969 @ 17.07.2009 - время: 01:22) | ||
Да вы уж сразу берите за образец 1992 год, чего мелочиться-то? |
в 92-м году я была восьмиклассница и квартир не покупала))))
так что ничего не могу сказать вам о ценах на московскую недвижимость того периода
после 2005 цены на кв-ры в мск только росли
была коррекция, и не одна, но обвала не было
| QUOTE (Slim_Joy @ 17.07.2009 - время: 01:41) | ||
в 92-м году я была восьмиклассница и квартир не покупала)))) |
Ек-макарек, как не повезло московскому рынку недвиги! А то ведь какой простор для падения был бы в том случае, если бы вы свою первую квартиру купили в начале 1990-х...
| QUOTE (Bruno1969 @ 17.07.2009 - время: 02:06) |
| А то ведь какой простор для падения был бы в том случае, если бы вы свою первую квартиру купили в начале 1990-х... |
вы сами осознали, какой бред написали?
да ещё и с переходом на личность? (а вот это уже нехорошо и в след раз будет караться предупреждением)
| QUOTE (Slim_Joy @ 17.07.2009 - время: 14:32) | ||
вы сами осознали, какой бред написали? да ещё и с переходом на личность? (а вот это уже нехорошо и в след раз будет караться предупреждением) |
В чем же бред? Я показал вам надуманность вашей планки на уровне 2005 года. Таким макаром падение рынка не измеряется. Многими специалистами принято считать, что если цены на недвигу упали за год на 10-20% - это коррекция, а на 25% и более - это уже обвал рынка. Вне зависимости от того, на уровень какого года опустились цены. Хоть на прошлогодний...
И каким же боком я перешел на вашу личность, позвольте поинтересоваться?
девелоперы, банкиры, московские власти в этом незаинтересованы
иных сил способных обвалить цены, пока не вижу...
| QUOTE (Лексингтон @ 21.07.2009 - время: 15:47) |
| думаю обвала на рынке московской недвижимости не будет девелоперы, банкиры, московские власти в этом незаинтересованы иных сил способных обвалить цены, пока не вижу... |
Вы полагаете, в Эстонии девелоперы, банкиры, власти были заинтересованы в обвале рынка недвижимости?
Или в Японии накануне краха 1990-х?..Если б это зависело от людей, ранок недвижимости никогда не падал, а только рос бы и рос на радость всем.
| QUOTE (Лексингтон @ 22.07.2009 - время: 22:39) |
| я думаю что рынок недвижимости Эстонии и Японии, мягко говоря, отличается от московского |
И в чем эти отличия? Ключевые.
| QUOTE (Bruno1969 @ 23.07.2009 - время: 00:47) | ||
И в чем эти отличия? Ключевые. |
В том, что в Москву стекаются деньги от продажи сырья со всей России.
| QUOTE (Falcok @ 23.07.2009 - время: 21:58) | ||||
В том, что в Москву стекаются деньги от продажи сырья со всей России. |
Не расскажете, во скока раз подешевело сырье за минувший год?
И вы, возможно, сильно удивитесь, но в столицы Эстонии и Японии тоже стекаются деньги со всей страны, хоть и не в такой дикой пропорции, как в России. Кроме того, Эстония получает неслабые дотации из ЕС и кредитные ресурсы через скандинавские банки (в этом смысле Москва просто отдыхает по сравнению с Таллином), которые, естественно, протекают в основном через столицу. А рынок недвиги, тем не менее, обвалился.
| QUOTE (Bruno1969 @ 24.07.2009 - время: 02:31) |
| А рынок недвиги, тем не менее, обвалился. |
То, что в Прибалтие надувался мыльный пузырь не для кого не было секретом. Рано или поздно по долгам приходится платить.
Что за сравнение в самом деле Москвы с Токио? Вы еще с Портом Морсби сравните динамику цен.
Это сообщение отредактировал Slim_Joy - 27-07-2009 - 16:58
Интересно они погрешность учитывали? Так или иначе, обвала пока не наблюдается.
А причина ИМХО старая: тысячи россиян, оставшихся без работы или без зарплаты едут в Москву в надежде на лучшую жизнь.
Это сообщение отредактировал Falcok - 27-07-2009 - 19:35
| QUOTE (Falcok @ 27.07.2009 - время: 19:34) |
| А тем временем, по мнению канала НТВ, средняя стоимость московского жилья "эконом" СТРЕМИТЕЛЬНО падает: за месяц на целых 0.7%. Интересно они погрешность учитывали? |
Меня всегда прикалывает, когда говорят, нефть, мол, через два года будет стоить 148,52 доллара за баррель. 
Излишняя точность - признак недостаточного образования.
| QUOTE (Falcok @ 27.07.2009 - время: 19:34) |
| А тем временем, по мнению канала НТВ, средняя стоимость московского жилья "эконом" СТРЕМИТЕЛЬНО падает: за месяц на целых 0.7%. Интересно они погрешность учитывали? Так или иначе, обвала пока не наблюдается. А причина ИМХО старая: тысячи россиян, оставшихся без работы или без зарплаты едут в Москву в надежде на лучшую жизнь. |
тенденция к падению сохраняется
| QUOTE (jog88 @ 29.07.2009 - время: 18:19) |
| Интересно, почему цены на жилье не упали до уровня чтобы можно купить было. Кризис который день, а цены все не доступны :( |
Значит кому-то действующие цены доступны.
| QUOTE |
| Ипотека становится дороже Кредитов все меньше, ставки все выше В июле ставки по ипотечным кредитам в российских банках продолжали расти: по данным компании «Кредитмарт», средневзвешенные ставки выросли на 0,63 процентного пункта. При этом объем выданных за полгода ипотечных кредитов, по данным ЦБ, упал почти в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Согласно исследованию «Кредитмарт», в июле среднерыночная ставка по ипотечным продуктам с начала года выросла на 2,1 п.п., а по долларовым — на 1,3 п.п. Заметно выросла стоимость целевых кредитов под залог недвижимости. Так, если в июне ставки по рублевым ссудам колебались в районе 19,85—21,49%, то в прошлом месяце они составляли уже 20,99—22,64%. По долларовым целевым кредитам также наблюдался рост ставок: с максимальных 16,53% в июне до 16,72% в июле. Ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке колебались в пределах 18,74—20,65% (руб.) и 14,04—16,13% (долл.). В июне же максимальные ставки по рублевым ипотечным кредитам находились в пределах 20,29%, по долларовым — 16,17%. Единственным сегментом, который в июле показал снижение ставок, стали кредиты с плавающей ставкой. Аналитики «Кредитмарт» отмечают, что среднерыночная ставка по данной категории кредитов в рублях составила 19,75% (в июне — 20,06%), а по кредитам в долларах — 9,86% (в июне — 10,23%). Отметим, что данные «Кредитмарт» существенно отличаются от официальных показателей. Так, по информации ЦБ, на начало июля средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным займам находилась в пределах 14,6%, а по долларовым — на уровне 13,4%. При этом, как свидетельствуют данные Банка России, за первое полугодие банки выдали физлицам рублевых кредитов на 51,7 млрд руб. и валютных на 3,5 млрд долл. Таким образом, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда объем выданных ссуд в рублях составлял 293,9 млрд плюс долларовые кредиты на 45,2 млрд руб., объем рынка выданной ипотеки снизился более чем в шесть раз. При этом июльский показатель прироста кредитного портфеля остался примерно на уровне мая—июня: он составил 10,5 млрд руб. По словам зампреда банка «Возрождение» Александра Долгополова, говорить о существенном росте ставок в июле вряд ли приходится. «Сейчас на рынке активно себя ведут только два игрока — Сбербанк и ВТБ 24, остальные просто ждут осени, — говорит г-н Долгополов. — Поэтому не думаю, что банки меняли ставки по ипотеке. На это указывает и то, что объем кредитов остается на прежнем уровне». АЛЕКСЕЙ КУЛЯСОВ 04.08.2009 |
ИМХО только умалишенный будет брать ипотеку под 20%, так что думаю цены будут и дальше немного "проседать".
Это сообщение отредактировал Slim_Joy - 04-08-2009 - 22:29
| QUOTE (Falcok @ 24.07.2009 - время: 15:48) | ||
То, что в Прибалтие надувался мыльный пузырь не для кого не было секретом. Рано или поздно по долгам приходится платить. |
А что тогда в Москве с ценами на недвигу в разы больше, чем в Прибалтике с ее пузырями???
| QUOTE |
| Что за сравнение в самом деле Москвы с Токио? Вы еще с Портом Морсби сравните динамику цен. |
А в чем проблема? Вы когда-нибудь сумеете внятно сформулировать вашу позицию, объясняя разницу между Москвой и Токио?
| QUOTE (Falcok @ 24.07.2009 - время: 15:48) |
| n [/QUOTE] То, что в Прибалтие надувался мыльный пузырь не для кого не было секретом. Рано или поздно по долгам приходится платить. Что за сравнение в самом деле Москвы с Токио? Вы еще с Портом Морсби сравните динамику цен. |
А всё что выше совокупных затрат на строительство плюс банковская ставка это уже само по себе мыльный пузырь и вполне поддаётся сдуванию припадении уровня доходов и спроса, либо при увеличении предложения.
Что за сравнение в самом деле Москвы с Токио? ИМХО в Москве должно быть дешевле.
| QUOTE (edelweiss757 @ 19.08.2009 - время: 19:09) |
| А всё что выше совокупных затрат на строительство плюс банковская ставка это уже само по себе мыльный пузырь и вполне поддаётся сдуванию припадении уровня доходов и спроса, либо при увеличении предложения. Что за сравнение в самом деле Москвы с Токио? ИМХО в Москве должно быть дешевле. |
Если вы перечитаете мой пост еще разок, наверняка поймете, что я не сравнивал цены (хотя они в Москве и Токио очень близки, в Москве недвига дороже, чем в Нью-Йорке!). Речь идет о неизбежности обвала рынка недвижимости из-за кризиса, как это происходило во многих мегаполисах мира, включая Токио. Москва не может быть исключением. Вопрос только в масштабе обвала. Пока он относительно невелик. Но вот осенью-зимой, скорее всего, будет очередное проседание ценового пузыря, который раздут в Москве неимоверно.
Кстати, есть такая хорошо известная формула: на уравновешенном рынке недвижимости 1 м. жилья в среднем стоит столько, сколько одна среднемесячная зарплата (в Эстонии рынок уже близок к этому уровню). Вот и прикидывайте, во сколько раз завышены цены в Москве.
| QUOTE (Bruno1969 @ 10.08.2009 - время: 04:54) |
| А в чем проблема? Вы когда-нибудь сумеете внятно сформулировать вашу позицию, объясняя разницу между Москвой и Токио? |
Только после того как вы объясните разницу между желудком и позвоночником.
| QUOTE (Bruno1969 @ 19.08.2009 - время: 20:20) |
| [/QUOTE] Вот и прикидывайте, во сколько раз завышены цены в Москве. |
С коррупционной и бюрократической составляющей себестоимость кв.м. для Москвы 2000 долларов., при отсутствии этих составляющих в два раза дешевле. Остальная надбавка ещё 2500 долларов так же частично идёт на эти составляющие.
| QUOTE (Falcok @ 19.08.2009 - время: 20:45) | ||
Только после того как вы объясните разницу между желудком и позвоночником. |
Да не, пишите уж прямо, что вы напридумали себе забавный миф о неких принципиальных различиях между рынками недвиги Москвы и Токио, логически обосновать который совершенно не в состоянии, потому и пытаетесь (безуспешно) выдать его за аксиому.
Это сообщение отредактировал Bruno1969 - 20-08-2009 - 01:39
| QUOTE (Narziss @ 19.08.2009 - время: 20:56) |
| Умом Россию не понять. Что русскому хорошо, то немцу - смерть. Кризис - а недвига не падет. Что еще из иррационального и народного привести в качестве примера, Бруно? |
Похоже, вы минимум год не были в Москве и не читали никаких новостей о московской недвиге. Ежемесячно цена метра снижается на 1-5% с сентября прошлого года. На фоне других стран спад относительно умеренный, но вы еще в начале пути. У нас в Эстонии, как я уже писал, спад начался на год раньше. И тоже поначалу был очень умеренным.
| QUOTE (edelweiss757 @ 19.08.2009 - время: 21:21) |
| [QUOTE=Bruno1969,19.08.2009 - время: 20:20] [/QUOTE] Вот и прикидывайте, во сколько раз завышены цены в Москве. [/QUOTE]С коррупционной и бюрократической составляющей себестоимость кв.м. для Москвы 2000 долларов., при отсутствии этих составляющих в два раза дешевле. Остальная надбавка ещё 2500 долларов так же частично идёт на эти составляющие. |
Браво!
Включив фантазию, штуку баксов с коррупционной составляющей мы с горем пополам натянули на метр, но остались еще минимум две штуки. Что делать? А мы выдумаем просто воздух с очередной коррупционной составляющей!
| QUOTE (Narziss @ 19.08.2009 - время: 20:56) |
| Умом Россию не понять. Что русскому хорошо, то немцу - смерть. Кризис - а недвига не падет. Что еще из иррационального и народного привести в качестве примера, Бруно? |
как не падает??? % на 40 уже с октября упала