Рынок недвижимости

"В торговую недвижимость, которая традиционно лидировала в структуре спроса, было вложено всего 208 миллионов, что стало рекордно низким показателем за последние несколько лет. При этом активно закрывались сделки, работа над которыми была приостановлена в конце 2014 года из-за девальвации рубля", — отмечается в сообщении.

В нем добавляется, что на столицу пришлось 81% объема всех инвестиций. Офисный сектор, исторически самый прозрачный и понятный для инвесторов, привлек наибольший объем инвестиций в первом полугодии 2015 года — его доля составила 47%. Доля складов и торговой недвижимости составили 19% и 17% соответственно. В последнее время большую популярность приобретают многофункциональные центры — их доля увеличилась до 13% в первом полугодии 2015 года с 10% в среднем за последние пять лет.

При этом в сообщении говорится о том, что российские инвесторы в период экономических трудностей традиционно доминируют на рынке инвестиций в недвижимость России, присутствие международных игроков сократилось до минимума. Доля иностранного капитала в объеме транзакций снизилась с 29% в первом квартале до 4% во втором квартале.

Ранее на совете по жилищной политике была поставлена задача до 2020 года поэтапно перейти к новой системе приобретения готового жилья. Участникам строительного рынка придется повысить прозрачность своих услуг, предлагаемых гражданам-приобретателям жилья. Застройщики по прежнему смогут привлекать средства граждан на ранних стадиях строительства.

"Разговоры о том, что цены на жилье вырастут на 25% и даже 40% являются спекуляцией. Покупательский спрос на рынке будет по-прежнему определять цену, а изменения в законодательство сократят возможность мошенничества. Опыт Сбербанка и ВТБ показывает, что у последних имеется устойчивая практика работы с застройщиками, где гражданин находится в определенной "зоне безопасности", приобретая жилье в рассрочку с участием банка", — сказал собеседник агентства.

По его словам, для добросовестных застройщиков изменения даже улучшат ситуацию с финансированием из-за сокращения непрозрачных схем.

Ранее Шувалов поручил создать при Минстрое РФ рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства о долевом строительстве. Он поручил подготовить изменения в закон к началу осенней сессии Госдумы, чтобы они были приняты до конца года. В рабочую группу, которую возглавит замглавы Минстроя России Наталья Антипина, войдут представители банковского сообщества и застройщиков.

В декабре 2013 года Шувалов поднимал тему, связанную с отсутствием защиты граждан при долевом строительстве и поручал проработать вопрос о целесообразности механизма привлечения денежных средств в порядке долевого строительства и возможности перехода к финансированию через кредитные организации при строительстве многоквартирных домов.

Квартиры с "изюминкой"
---------------
Мансарда означает чердачное помещение, используемое под жилье, говорит руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров. Помещение под высокой двускатной крышей с "переломом " и с "мансардными " окнами.

Квартиры и апартаменты, расположенные на мансардных этажах, широко распространены на московском рынке и представлены во всех классах жилой недвижимости, не зависимо от местоположения. Однако чаще всего современные мансарды встречаются в лофт-проектах в центре Москвы.

"Объем столичного рынка жилья с мансардами крайне мал. Такой продукт застройщики преподносят как некую "изюминку" проекта", — отмечает гендиректор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По ее словам, на первичном рынке недвижимости мансарды в продаже предлагаются преимущественно в проектах с апартаментами. А на вторичном рынке подобного предложения меньше — его формируют частные лица или компании, которые выкупают чердаки в центральных старых домах, переводят их в жилье, реконструируют и продают.

Формат квартир с мансардами на первичном рынке в основном распространен в сегменте апартаментов. Это проекты на Знаменке, Мясницкой улице, Проспекте мира, Кадашевском переулке и т.д. На вторичном рынке предложений квартир с мансардами гораздо больше, причем не только в центре Москвы.

Квартиры для Карлсонов
---------------
Мансарды — это очень специфичный продукт, рассчитанный на молодую современную аудиторию, которую не пугает жизнь под крышей, рассказывает Литинецкая. В целом, нельзя сказать, что на столичном рынке наблюдается массовый спрос на подобные помещения. Тем не менее, за последние несколько лет количество проектов с мансардами увеличилось, что во многом связано с развитием сегмента апартаментов.

"Мансардами интересуются в первую очередь романтические натуры, "люди-карлсоны", которые еще с детства мечтали жить рядом с крышей. Такая возможность может быть интересна творческим профессиям: художникам, скульпторам, фотографам, дизайнерам, музыкантам или блогерам", — говорит Хитров. Вторая категория потенциальных покупателей — те люди, которые при покупке мансарды хотят сэкономить по сравнению со стоимостью квартиры в одном и том же многоквартирном жилом доме, добавляет эксперт.

По его словам, в последние годы покупательский спрос на мансарды постепенно увеличивается. Часто такие квартиры продаются со значительным дисконтом за неправильную геометрию стен.

Однако если мансарда расположена не в многоквартирном доме, а в жилом комплексе с апартаментами, то востребованность таких объектов сильно снижается. Архитектурно-планировочные решения в подобных объектах менее удобные, чем в полноценных апартаментах на промежуточных этажах.

Популярность квартир с террасами в Москве сейчас также растет. "За последний год к нам постоянно поступали подобные запросы, и в среднем спрос на такие квартиры за год вырос на 25%. Как правило, терраса предполагает хорошие видовые характеристики, и люди ищут либо квартиры с видом на исторический центр, если это ЦАО, либо на парк или водоем, если это ЗАО или ЮЗАО", — указывает директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова.

Застройщики, понимая востребованность данного формата, более тщательно продумывают обустройство этих террас и все нюансы их дальнейшей эксплуатации, добавляет Карпова. Учитывая, что в России больше полугода стоит холодная погода, вопрос использования террасы зимой очень тщательно прорабатывается с технической точки зрения. Застройщики начали выделять террасы как особое преимущество своих проектов, оснащать их продуманными зонами отдыха с шезлонгами, качелями, барными стойками и даже каминами.

Дисконт за крышу
---------------
Cтоимость квартир с мансардами в эконом- и бизнес-классе, как правило, до 10% ниже, чем с другими объектами в том же самом жилом комплексе, но на других этажах, подсчитали в Welhome. А если мансарда предлагается в жилом комплексе с апартаментами, то ее стоимость сопоставима с помещениями на более низких этажах.

Однако покупателю нужно быть готовым, что чаще всего помещение на мансардном этаже характеризуется как нежилое, а, следовательно, к нему применяются другие налоговые, коммунальные и эксплуатационные тарифы, нежели к обычным квартирам.

В то же время элитные квартиры с мансардами продаются по более высокой цене, чем объекты на нижних этажах. Это обусловлено тем, что данные предложения располагаются на верхних этажах с лучшими видовыми характеристиками и обычно максимальной высотой потолков. Так, двухуровневые квартиры площадью более 200 квадратных метров на последнем этаже, где вторым уровнем выступают мансарды, предлагаются на первичном рынке за 101 миллион рублей. Стоимость пентхауса на мансардном этаже площадью 500 квадратных метров с панорамным видом на Кремль составляет 10 миллионов долларов.

"На вторичном рынке жилой недвижимости предложения юнитов с мансардами довольно распространены, мы готовы предложить около 20 вариантов различной площади, от бюджетной студии площадью 26 квадратных метров стоимостью 11,5 миллионов рублей в районе Чистых Прудов до двухуровневых пентхаусов площадью 264- 300 квадратных метров бюджетом 3,7 — 4 миллиона долларов, в районах Патриаршие Пруды и Арбатская", — рассказывает директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Андрей Трещев.

Часто бывает, что жильцы многоквартирного дома хотят выкупить часть крыши или, например, технического этажа. Как отмечает руководитель департамента городской элитной недвижимости Contact Real Estate Дмитрий Воронков, раньше такие случаи встречались часто, сейчас — уже реже. "Юридически это оформить очень проблематично. В принципе, любой проживающий в комплексе человек может иметь доступ на крышу, так что оформить чердак в частную собственность и запретить туда вход остальным по закону не так-то просто", — объясняет Воронков.

Так как чердаки это общая собственность жильцов многоквартирного дома, сначала необходимо получить их согласие на выкуп данного помещения, указывает Литинецкая.

"Это крайне не просто, потому что все понимают, что в дальнейшем собственник будет его реконструировать и теоретически он может нарушить конструкцию дома. Также необходимо подготовить проект перепланировки, согласовать его с Мосжилинспекцией, заплатить госпошлины. После оформления всех документов уже можно заниматься ремонтом", — предупреждает эксперт.

Оформление соответствующих документов обойдется минимум в 300 тысяч рублей, продолжает Литинецкая. Кроме того, необходимо сделать реконструкцию, что тоже недешево. "Поэтому предложения с мансардами во "вторичке" если и встречаются, то, как правило, в домах центральной части города, где как раз имеет смысл нести все эти затраты, которые окупятся за счет итоговой стоимости за квадратный метр. В этом случае имеет смысл заниматься выкупом чердачных помещений и их переводом в жилой фонд. В спальных районах это не распространено и особого смысла обустраивать такое жилье там нет. Это может быть разве что какой-то частный случай", — поясняет эксперт.

Карпова добавляет, что клиенты сами делают мансарды в эксклюзивных проектах, где высота потолков достигает 5-9,5 квадратных метров. "Если технически крыша позволяет на ней делать пристройки, то по согласованию с управляющей компанией, сделать там террасу или мансарду можно", — говорит эксперт.

С мебелью и без
---------------
На втором месте в рейтинге 1-комнатная квартира на 13-м этаже 14-этажного дома, на Привольной улице, в 5 минутах ходьбы от станции метро "Выхино" за 17 тысяч рублей. "Квартира без мебели, сдается "под ремонт", все материалы для ремонта приобретены", — добавляется в сообщении.

Третье место занимает "однушка" за 20 тысяч рублей. Квартира расположена на 5-м этаже нового 18-этажного дома, на улице Маршала Савицкого, в 10 минутах транспортом от станции метро "Бульвар Дмитрия Донского". Квартира укомплектована наборной мебелью, в комнате эркер. По такой же ставке сдается 1-комнатная квартира на 2-м этаже 9-этажного дома, на Ферганской улице, в 10 минутах ходьбы от станции метро "Выхино". Жилплощадь с минимумом мебели, возможен ее вывоз и найм без обстановки, добавляется в сообщении. Еще один объект за 20 тысяч занимает пятое место рейтинга. Это 1-комнатная квартира на 9-м этаже 16-этажного дома, на Загорьевской улице, в 15 минутах транспортом от станции метро "Орехово". В квартире выполнен ремонт, в наличии вся необходимая мебель, установлен домофон, добавляется в материалах.

Полный комплект
---------------
Шестое место у объекта со ставкой 22 тысячи рублей. Сдается 1-комнатная квартира на 5-м этаже 5-этажного дома, на Керченской улице, в 8 минутах ходьбы от станции метро "Каховская". Это квартира в хорошем состоянии, укомплектованная наборной мебелью и бытовой техникой. На седьмом месте в рейтинге расположилась 1-комнатная квартира за 23 тысячи рублей. Находится она на улице Борисовские пруды, в 15 минутах ходьбы от станции метро "Марьино", на 8-м этаже 18-этажного дома. В квартире выполнен косметический ремонт, установлена гарнитурная мебель.

Три заключительные позиции в рейтинге отданы 1-комнатным квартирам с аналогичной арендной ставкой — 25 тысяч рублей. говорится в сообщении. Одна из них расположена на 4-м этаже 5-этажного дома, на Профсоюзной улице, в 2 минутах ходьбы от станции метро "Беляево", укомплектована всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Другая — в противоположной части города: в 9-этажном доме, на улице Пестеля, в 5 минутах ходьбы от станции метро "Отрадное". Квартира с наборной мебелью и бытовой техникой расположена на 9-м этаже. Предложение с аналогичной ставкой — 25 тысяч рублей — замыкает десятку самых дешевых квартир месяца: в аренду сдается 1-комнатная квартира на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома, в Стрельбищенском переулке, в 10 минутах ходьбы от станции метро "Выставочная". В квартире выполнен косметический ремонт, она укомплектована всей необходимой мебелью и бытовой техникой, говорится в материалах "Инкома".

Средняя температура по палате
---------------
С другой стороны, все типы арендных квартир комфорт-класса и бизнес-класса в Москве за месяц подешевели, а вот эконом-класс падать в цене перестал, отмечается в пресс-релизе портала "Мир квартир".

"Однокомнатные съемные квартиры прибавили 0,8% и теперь сдаются в среднем за 28,4 тысячи рублей в месяц. Двухкомнатные приросли почти на столько же — 0,7% (36,4 тысячи рублей). Московскую "трешку" экономкласса можно снять за 46,9 тысячи рублей — это на 0,3% больше, чем в июне", — отмечается в материалах портала.

C середины июля жилье в столице начинают искать абитуриенты и мигранты, уезжавшие на лето домой, говорится в сообщении. С этим эксперты "Мира квартир" связывают положительную динамику на рынке.

В частности, на Рублево-Успенском шоссе общий объем экспозиции в денежном выражении составил 3,562 миллиарда долларов, из которых объектов вторичного рынка насчитывается на сумму 3,136 миллиарда долларов, а первичного — только на 425 миллионов. На Новой Риге продается недвижимости на общую сумму 2,783 миллиарда долларов, в том числе на вторичном рынке на 1,589 миллиарда долларов, на первичном — 1,194 миллиарда, отмечается в материалах.

На Калужском шоссе на продажу выставлено недвижимости на 624,4 миллиона долларов, на вторичном рынке на 488 миллиона долларов, на первичном — 135 миллионов. На Киевском шоссе суммарно выставлено на продажу недвижимости на 544,7 миллиона долларов, на вторичном рынке в границах Киевского шоссе — на 333,1 миллиона долларов, на первичном — на 211,5 миллиона долларов, добавляется в нем.

Недвижимость на Дмитровском шоссе оценена в 309,4 миллиона долларов, в том числе вторичный рынок — на 266,2 миллиона долларов, первичный — на 43,2 миллиона долларов.

Курс доллара на торгах на Московской бирже в понедельник взлетел выше отметки в 71 рубль на фоне падения цен на нефть. "С таким курсом валюты им выгодно покупать", — сказал Ламин, добавив, что интересуются иностранцы в основном квартирами среднего ценового сегмента.

При этом эксперт отметил, что тенденция пока не массовая. Он пояснил, что интерес мог быть и выше, если бы иностранцев не пугала политическая обстановка, санкции, и т.д.

Кроме того, Ламин рассказал, что в дорогом сегменте, где цены традиционно долларовые, наблюдается две тенденции — с одной стороны, покупатели не готовы приобретать квартиры за валюту по текущему курсу, а продавцы не хотят переводить цены в рубли. Поэтому многие снимают объекты с продажи. В то же время Ламин заметил, что есть доля продавцов, которые в силу обстоятельств, например, кредитных обязательств, "более сговорчивы".

За шесть месяцев текущего года в новой Москве было построено 957,7 тысячи квадратных метров жилья. "Во втором полугодии построим еще больше. Реально — 1 миллион "квадратов", — приводятся в сообщении слова руководителя департамента Владимира Жидкина.

Таким образом, показатели по вводу жилья в Троицком и Новомосковском округах текущем должны значительно превысить итоги 2014 года, когда было введено 1,6 миллиона квадратных метров жилой недвижимости, добавляется в пресс-релизе.

Как сообщалось ранее, более 800 тысяч квадратных метров нежилой недвижимости планируется ввести в эксплуатацию в новой Москве в 2015 году.

"За первые шесть месяцев этого года заметно снизилось количество сделок на вторичном рынке недвижимости по всей территории России. Что интересно, не везде одинаково. Например, в Краснодарском крае и Казани количество сделок сократилось на 40% с февраля по июль, в Уфе все чуть более стабильно, снижение составляет 15-20%", — отметил он, добавив, что в Московском регионе количество сделок сократилось на 35-40%.

На рынке новостроек, по его словам, падение было немного меньше — примерно 25-30% в среднем по РФ.

В понедельник сообщалось, что Федеральная целевая программа «Жилище» в новой редакции, утвержденной главой российского правительства Дмитрием Медведевым, продолжит действовать до 2020 года.

Глава российского правительства отметил, что в новой редакции федеральной программы усилен компонент взаимодействия с региональными программами аналогичного профиля и предусмотрены шаги по развитию ипотечного кредитования. Предполагается, что до 2020 года по ФЦП «Жилище» приобретут жилье около 235 семей.

Первый вице-премьер российского правительства Игорь Шувалов уточнил, что из общего объема финансирования жилищной программы (691 млрд рублей) 358 млрд составят средства из федерального бюджета, а остальное поступит из внебюджетных источников и бюджетов субъектов федерации.

Напомним, в марте Дмитрий Медведев установил ограничение ставки по льготной ипотеке на уровне 13%. Ранее правительство предложило ограничить цены покупки жилья для получения льготной ипотеки суммой в 8 млн рублей в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге и в 3 млн рублей – в других регионах России.

В начале февраля Медведев заявил, что российское правительство выделит средства для субсидирования процентной ставки по ипотеке для граждан – в том числе и из бюджета ФЦП «Жилище».

Новой редакцией программы предусмотрена реализация мер по поддержке рынка ипотечного кредитования в соответствии с планом первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в 2015 году.

Принятые решения обеспечат продолжение реализации предусмотренного программой комплекса мер государственной жилищной политики, имеющих высокую социальную значимость, повысят их эффективность, будут содействовать росту объёмов жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья экономкласса. Реализация программы позволит оказать государственную поддержку в обеспечении жильём около 235 тыс. российских семей.

Напомним, программа входит в госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Напомним, ранее Петросян сообщил о том, что власти города планируют предложить инвесторам вложиться в строительство социальных жилых домов для пенсионеров. «В Москве таких домов хватает, в наличии еще 25 свободных квартир. Но эта идея могла бы заинтересовать инвесторов. Пусть подключается бизнес, мы не против», — цитирует слова чиновника портал «М24».

«Подобные программы социального обеспечении, строительство социального жилья — это в основном все же задача города, государства, — в свою очередь, считает эксперт. — Для инвестора реализация такой схема намного сложнее. В данном случае инвестор, вложившись в проект, не может точно просчитать, какую прибыль он получит, тем более сейчас, в неблагоприятных экономических условиях».

«Стоит, скорее, говорить о заинтересованности в проектах сдачи жилья в аренду, о рентном бизнесе, — уточнила Соколова. — Участие в социальных программах для бизнеса может быть интересно в качестве разовых проектов, но в систему оно вряд ли войдет — риски достаточно велики, а выгоды сомнительны».

В настоящее время в Москве построено четыре специальных жилых дома, где пенсионеры могут получить жилплощадь, отдав свою квартиру городу. В социальном жилье есть инфраструктура, необходимая пожилым людям, оно оборудовано «тревожными кнопками», с помощью которых можно быстро вызвать врача и так далее. Жильцы освобождаются от оплаты коммунальных услуг. На сегодняшний день договоры пожизненного содержания такого типа заключили 400 москвичей.

"Из них в складской сегмент было направлено порядка 250 миллионов долларов, или около 12%. При этом, в дополнение, следует отметить очень высокую активность ритейлеров, покупающих склады для использования под собственные нужды: объемы покупок превысили 400 тысяч квадратных метров, или более 280 миллионов долларов", — отмечается в пресс-релизе.

Как объясняет директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России Антон Алябьев, цены на склады находятся на исторических и циклических минимумах, и для любого игрока, планирующего развивать бизнес в России, сейчас — отличное время для инвестиций в логистику.

"Тем более что с высокой вероятностью ни цены, ни ставки аренды в рублевом выражении падать больше уже не будут. Единственным сценарием, в котором рынок может еще упасть, является развитие динамики ВВП по сценарию 2009 года, что весьма маловероятно, учитывая гибкость ЦБ в управлении курсом рубля", — приводятся его слова в сообщении.

"Девелоперы зданий класса А по большей части закредитованы в валюте, в то время как класс В часто строится и реконструируется за счет собственных средств, поэтому он более гибок в отношении коммерческих условий", - прокомментировала старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол.

Ситуация является беспрецедентной - в докризисный период цены на качественные офисные помещения номинировались в рублях только в единичных случаях и исключительно в классе В. Но нынешние условия вынуждают собственников идти на уступки, чтобы поддержать уровень загрузки помещений, подчеркнула она.

По итогам 9 месяцев 2015 года средняя ставка аренды качественных офисных помещений в валютных сделках составила $672, в рублевых - около 17 400 рублей, говорится в исследовании.

Уточняется, что изначально эти здания принадлежали госкорпорации "Олимпстрой", затем их передали муниципалитету, который и будет проводить аукцион. Все полученные средства пойдут в казну Сочи и будут направлены на решение городских проблем. Принять участие в аукционе может любой желающий, прием заявок закончился 7 сентября. Сам аукцион будет проводиться 28 сентября.

"Всего выставлен на продажу 51 дом с земельными участками различных площадей от трех до семи соток. Среди них есть одноквартирные строения, и двух-, трехэтажные площадью до 200 квадратных метров. Начальная цена варьируется от 8,5 до 32 миллионов рублей", — говорится в сообщении.

Дома расположены в экологически чистом месте в 500 метрах от моря. Эти коттеджи также попадают в особую территорию гостеприимства, которая получила статус особо охраняемой и считается историко-культурным наследием. На этом участке никогда не появятся иные здания, а существующие даже после реконструкции не превысят 12 метров.

Почти весь объем инвестиции (98%) в третьем квартале пришелся на Москву и Московскую область. Заметно сократилась доля вложений в недвижимость Петербурга - на нее пришлось лишь 2% от совокупного объема инвестиций ($10,3 млн), тогда как в аналогичные периоды 2013 и 2014 годов было вложено по $146 млн., что составляло 38% совокупного объема в 2013 году и 10% - в 2014 году.

Основной объем инвестиций за квартал пришелся на торговую недвижимость (53% или $350 млн) за счет крупной сделки по продаже торговой галереи "Модный сезон". Главной сделкой в сегменте офисной недвижимости, на который пришлось 29% инвестиций за квартал ($190 млн), стала продажа американской компании Hines уже второго в этом году офисного здания в МФК "Метрополис" (первое здание было приобретено в I квартале этого года).

За счет того, что крупные сделки во всех сегментах недвижимости в третьем квартале проходили с участием зарубежных компаний, доля иностранных инвестиций составила 98% общего объема вложенных средств.

По результатам трех кварталов 2015 года объем иностранных и российских инвестиций в рынок коммерческой недвижимости почти сравнялся, составив 49% и 51% соответственно.

По прогнозам экспертов, при сохранении нестабильной ситуации в экономике объем инвестиций в коммерческую недвижимость по результатам 2015 года вряд ли превысит $3 млрд., что в два раза уступает значению 2014 года.

После Игр власти Сочи выставили на продажу коттеджи, построенные к Олимпиаде в Имеретинской долине. Эти коттеджи также попадают в особую территорию гостеприимства, которая получила статус особо охраняемой и считается историко-культурным наследием. На этом участке никогда не появятся иные здания, а высота существующих даже после реконструкции не превысит 12 метров. Заявок для участия в аукционе было подано две, обе на один и тот же дом.

"Покупатель — житель Подмосковья. Стартовая цена лота составляла 8,75 миллиона рублей, а реализован дом был за 8,84 миллиона рублей. Коттедж площадью 32 квадратных метра расположен на участке в 3 сотки", — говорится в сообщении.

То, что всего два человека захотели приобрести уникальные олимпийские коттеджи в Сочи, средства от продажи которых пойдут в городскую казну, администрацию Сочи не смущает.

"Спрос на самом деле большой. Учитывая, что в основном интересуются иногородние, мы считаем, что реализация одного объекта на первом аукционе — это нормально. Потому что люди должны приехать, сами посмотреть, мало кого устраивает просто увидеть фотографии. Таких людей уже было достаточно большое количество", — цитируются в сообщении слова директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи Владимира Пермякова.

Уточняется, что после первых торгов на следующий аукцион будет представлено уже 50 домовладений площадью от 32 до 276 квадратных метров. Их стоимость варьируется от 8,5 миллиона до 34 миллионов рублей, Изначально эти здания принадлежали государственной корпорации "Олимпстрой", затем переданы муниципалитету, который и проводит аукцион. Следующие торги состоятся 8 октября. Все полученные средства пойдут в казну Сочи и будут направлены на решение городских проблем.

Красногорск, 1 Октября 2015, 17:03 — REGNUM. Представив рынку первый масштабный проект — жилой комплекс «Люберцы 2015» — гендиректор компании «Самолет-Девелопмент» Игорь Евтушевский рассказал об ожиданиях строителей относительно отмены договоров долевого участия, об отличиях московского и питерского рынков, о «потребительском экстремизме» и о том, почему на девелопера обижен «Аэрофлот».

Игорь Викторович, вы долго работали на рынке Санкт-Петербурга в качестве руководителя «Главстроя СПБ», почему приняли решение создать «Самолет-Девелопмент» и выйти на московский рынок?

Я работал не только в Санкт-Петербурге, но и в Москве, Подмосковье и в Олимпийском Сочи. Девелопментом в Московском регионе я занимаюсь с 1998 года, — это самый быстрорастущий в России и самый крупный из региональных рынков, здесь появляются порядка 10% российских новостроек. Здесь представлены все федеральные игроки и много местных. И это лучшие компании страны, скажу сразу. Мы всегда видели перспективы рынка, собственно, поэтому основали компанию.

Мы — это кто? Какова структура собственников «Самолета»?

Основные собственники, имеющие контроль над компанией, это я и председатель совета директоров Михаил Кенин. У нас есть финансовые партнеры — инвесторы — которые вложились деньгами на старте, но они не участвуют в управлении. С Михаилом мы знакомы еще со времен «Главстроя-СПБ», генеральным директором которого я был с 2007 по 2012 годы. Кенин был одним из основателей компании. У него большой опыт в строительных проектах, нам легко найти общий язык, так как мы оба давно в строительном бизнесе и очень хорошо знаем рынок.

Известные имена называете. Связи помогают в бизнесе?

В стройке гораздо важнее то, какой продукт ты производишь и в какие сроки. Мы зависим от покупателя — он доверяет нам свои деньги, и ему абсолютно нет дела до того, как долго компания согласовывает проектную документацию и получает разрешение на строительство, его волнуют только реальные сроки возведения дома. И мы сделали ставку именно на скорость — начав строить «Люберцы 2015» год назад, уже в этом году мы готовим дома к заселению.

И это не рекордные сроки, а нормально организованный строительный процесс. Чем быстрее мы строим, тем ниже себестоимость, тем выше уверенность покупателя, что его будущая квартира будет передана ему вовремя. В условиях существующей нестабильности вопрос сроков для покупателя — один из решающих факторов. Если у него есть выбор купить квартиру, которая будет построена через год или купить такую же, но сроком ввода через 4 года, очевидно, что он выберет первое. Никто не знает, что будет через четыре года.

О верности нашей стратегии говорят цифры. В течение первых восьми месяцев этого года мы продали в Люберцах более 1 800 квартир, это был лучший показатель продаж в Московском регионе и проект стал самым востребованным на рынке.

Почему решили назвать компанию «Самолетом»?

Слово «Самолет» я использую в названиях компаний уже достаточно давно. К примеру, Вам знаком боулинг-клуб на ул. 1905 года? Его строил я с 2000 по 2001 год. А вообще с названием вышел забавный казус — мы запустили нашу рекламную кампанию на несколько недель раньше «Добролета». И нашу рекламу нередко путали именно с рекламой дочки «Аэрофлота», что сыграло нам на руку в момент, когда о компании никто не знал. В итоге, по известным всем причинам, «Добролет» так и не состоялся, а наша идея, напротив, во всех смыслах полетела.

В СМИ уже была информация о том, что вашими партнерами является группа «Абсолют», но не было подробностей сотрудничества. Прокомментируйте.

Сегодня Абсолют является крупнейшим землевладельцем в Московском регионе. Мы выкупили их земли для наших проектов и предоставили им часть квартир в построенных комплексах. Такая схема позволила нам приобрести большой земельный актив, не привлекая огромное финансирование. Риск землевладельцев состоит в том, что застройщик может не справиться, нарушить свои обязательства. Но мы являемся командой, имеющей соответствующий опыт комплексного развития территорий. В условиях ситуации, когда землю достаточно сложно продать, совместное развитие участка с опытным партнером является эффективным способом заработать на активе и землевладельцу, и девелоперу.

Каков портфель проектов «Самолета»?

«Люберцы» — наш первый проект, предполагающий комплексную застройку района Некрасовка. Кроме этого в портфель проектов входит «Внуково-2016» — микрорайон недалеко от аэропорта в поселке Ликова. В конце года стартует проект Заречье, недалеко от МКАДа близ Сколково, а также наш амбициозный проект «Пригород» в Ленинском районе, предполагающий строительство 3.5 млн. м2 — это будет по сути мини-город. В целом у нас в работе более 600 тысяч м2, поэтому сегодня мы входим в топ-15 крупнейших застройщиков жилья по общей площади реализуемых проектов (рейтинг составлен Национальным объединением застройщиков жилья — прим.) .

Проектов много, это наталкивает на мысль о закредитованности компании…

На самом деле у нас небольшая долговая нагрузка. Вообще обойтись без заемных средств крупному застройщику невозможно — заемные деньги нужны на самом старте стройки, чтобы начать проект, поставить забор вокруг стройки и залить фундамент. В наших проектах 30% собственные средства, 60% дольщики и только 10% — заемное финансирование. Поясню в цифрах — оборот компании составляет 15 млрд рублей, заемные средства банков — 400 млн. По сути наш основной кредитор — это дольщики.

Вы упомянули, что основной кредитор компании — дольщик. Сегодня самая волнительная тема для девелоперов — возможная отмена схемы долевого строительства к 2020 году. Если это произойдет — как изменится рынок?

Я считаю, что отрасль, и экономика страны еще к этому не готовы — в прошлом году объем долевого строительства только московской области превысил 700 млрд. руб. При отмене возможности продажи квартир дольщикам, ни банковская система, ни фондовый рынок не способны заместить такой объем ресурсов. Кроме того, неизбежно произойдет увеличение себестоимости квартиры, что повлияет на конечную цену продаж.

Здесь очень важно напомнить, что долевое участие нужно не только девелоперу с точки зрения привлечения средств. Власти могут внести изменения в ФЗ№ 214 и отменить схему долевого строительства, но они не смогут отменить желание покупателя приобрести квартиру по стоимости ниже рыночной. Соответственно, отмена ДДУ приведет к тому, что квартиры будут продаваться по менее прозрачным схемам — предварительным договорам купли продажи, договорам об участии в ЖСК и пр. И власти это прекрасно понимают — схема ДДУ упорядочивает рынок, утверждает правила цивилизованного общения между всеми игроками. Поэтому не думаю, что отмена ДДУ состоится.

Вы основали «Самолет» в не самые лучшие с точки зрения экономической конъюнктуры времена. Как должна работать молодая компания на конкурентном рынке, чтобы пройти через кризис?

У нас гибкая стратегия, которая оправдала себя в хорошие и в плохие времена. Мы работаем на масс-маркет, который меньше других сегментов пострадал от кризиса. По нашему мнению, в связи с кризисом, свою стратегию изменили сильно закредитованные компании. Мы же стараемся минимизировать риски — наш бизнес полностью в рублевой зоне, наши квартиры покупают за российские рубли, мы тоже покупаем российские материалы за российскую валюту, долговая нагрузка на компании невысокая.

На строительном рынке успех прохождения кризисных времен во многом от бизнес-модели зависит. Вспомним, в 2008—2009 годы посыпались в основном те компании, которые занимались производственной, инжиниринговой и прочей непрофильной деятельностью. Компании, которые сосредотачивались только на девелопменте, занимались созданием и управлением продукта, чувствовали себя лучше.

Какие тенденции на рынке недвижимости вы видите в последнее время?

Рынок перестал быть «рынком строителя» и стал «рынком потребителя». Во многом благодаря развитию коммуникационных каналов — форумов, социальных сетей. Если раньше дольщики не видели друг друга на этапе строительства и могли вообще не увидеть, если только соседями не окажутся, то сегодня даже на этапе выбора квартиры человек вступит во все группы дольщиков в соцсетях и будет постить фотоотчеты со стройки. И это хорошо — таким образом покупатели сами очищают рынок от недобросовестных строителей. Ведь при простое кто-нибудь обязательно напишет в группу в той же соцсети Вконтакте «мой подъезд не строится», и пара дней простоя означает, что «адрес» просто рухнул. Потребители научились четко отстаивать свою позицию, за рубежом в широком ходу термин «потребительский экстремизм». Ведь посмотрите, Toyota отзывает партию в 15 тысяч авто, потому что менеджеры представляют, что судебные иски от потребителей составят много большую сумму, нежели отзыв этих машин. До нас этот «потребительский экстремизм» тоже дошел. И это данность сегодня — мы реагируем на обращения, поддерживаем связь с потенциальным клиентом, стараемся оперативно решать возникающие проблемы.

И что нужно нынешнему покупателю?

Ему нужны квартиры нормальной планировки, по приемлемой цене с максимально быстрыми сроками получения ключей от этих квартир. Ему не столь важны дизайнерские фасады или полностью застекленные балконы, сколько нормальное водо — и электроснабжение, школа, детский сад, спортплощадка рядом с домом.

Зачастую именно такие элементарные запросы потребителя играют решающую роль в успешных или неуспешных продажах объектов — например, наличие ремонта означает не только то, что покупателя не будет беспокоить шум работающего перфоратора в соседней квартире. Это означает, что стоимость отделки будет включена в ипотеку и клиенту не придется беспокоится об этом после получения ключей. Именно тщательный анализ рынка и потребностей потребителя, который многие игнорируют, часто и является залогом успеха или провала продаж.

А у Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков нет достаточных резервов, отметила она.

"На 1 сентября в 28 субъектах РФ у нас отсутствуют проблемные объекты. В 57 субъектах 508 объектов и 41 тысяча 386 пострадавших граждан", — добавила Антипина.

В связи с потерями россиян из-за недобросовестных застройщиков власти страны обсуждают изменение системы долевого строительства жилья. Предлагался и полный отказ от данной схемы. Однако, как сообщали в июле в секретариате Шувалова, на данном этапе предполагается реформировать систему: застройщики, привлекая средства граждан на ранних стадиях строительства, обязаны будут получать банковскую гарантию, и банк станет третьей стороной в договоре гражданина и застройщика.

Ценовая динамика

По данным компании "Метриум Групп", цены на новостройки массового сегмента в Москве по итогам третьего квартала 2015 года снизились на 4,6% по сравнению с предыдущим кварталом — до 153,4 тысячи рублей за квадратный метр. "Если летом большинство застройщиков не повышали стоимость, то в сентябре во многих проектах произошла корректировка цен в большую сторону, связанная с традиционным началом делового сезона", — отмечает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Это подтверждает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Екатерина Артемова, замечая, что с началом делового сезона цены на недвижимость эконом-класса стали расти. Так, уровень средневзвешенной цены в границах "старой" Москвы, по итогам сентября 2015 года составил 222,8 тысячи рублей за квадратный метр (без учета элитных объектов), что в свою очередь на 1,4% выше уровня августа 2015 года.

Что касается новостроек бизнес-класса, то в сентябре средняя цена на первичном рынке бизнес-класса составила 233,5 тысячи рублей, продолжает Литинецкая. Это на 3,5% ниже, чем во втором квартале этого года. Кроме того, девелоперы охотно идут на обсуждение индивидуальных дисконтов. Прежде всего, это коснулось давно построенных жилых комплексов с завышенными ценами, отмечает собеседница агентства. Таким образом, девелоперы стараются выйти из проекта, иными словами, избавиться от "балласта".

В сегменте элитных новостроек цена метра в третьем квартале 2015 года составила 776,7 тысячи рублей или 11,7 тысячи долларов, указывают в "Метриум Групп". Рост рублевых цен по сравнению со вторым кварталом составил 16%. Долларовые цены, напротив, продемонстрировали спад на 4%.

Средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья в сентябре составила 190 тысяч рублей за квадратный метр — на 1,1% ниже, чем в августе, приводят данные в аналитическом центре "Инком-Недвижимость". Отрицательная коррекция по этому показателю с начала года составила 2,6%. Стоимость "квадрата" эконом-класса составляет около 170 тысяч рублей, комфорт-класса — 187 тысяч рублей, бизнес-класса — 272,2 тысячи рублей.

Спрос и предложение

Уровень потенциального спроса в границах "старой" Москвы, по данным компании "Азбука Жилья", по итогам сентября 2015 года увеличился на 45,7% относительно второго квартала 2015 года, и сократился на 46,4% относительно первого квартала 2015 года. "Большая часть потенциальных потребителей заняла выжидательную позицию и ждет пресловутого "дна", указывает Артемова.

В "Метриум Групп" отметили, что сложная экономическая ситуация и падение реальных доходов населения привели к тому, что потребители все чаще откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен или выбирают для покупки жилье небольшой площади, а потому более дешевое. Аналогичная тенденция наблюдалась в 2008-2009 годах.

"Тогда застройщики, отвечая на запрос покупателей, стали предусматривать в проектах большее количество студий. Сегодня ситуация повторяется. Главной тенденцией третьего квартала этого года стало расширение линейки предложения в сторону уменьшения бюджета покупки. Например, сегодня девелоперы активно предлагают студии площадью 22,5-38,9 квадратных метров ценой от 3,38 до 6,58 миллиона рублей", — рассказывает Литинецкая.

На вторичном рынке жилья в Москве реальный спрос в сентябре увеличился на 10,2% против ожидаемых 15%, отметили эксперты "Инком-Недвижимости". "Часть этого спроса может реализоваться на рынке в октябре, однако другая часть потенциальных покупателей имеет более высокий "порог ожиданий" и остается в валюте, надеясь на дальнейшее удорожание доллара в сочетании со снижением рублевых цен на жилье. По нашим оценкам, если валютный рынок в ближайшее время избежит резких колебаний, эти люди до конца года перейдут к активным действиям, подталкиваемые необходимостью решения жилищного вопроса", — говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

В то же время, по его словам, продолжает увеличиваться количество обращений по выставленным на продажу объектам — так называемый потенциальный спрос, оцениваемый по статистике звонков и консультаций. В сентябре этот показатель вырос на 14,6 % относительно августа. По сравнению с годовым минимумом в мае 2015 года он возрос вдвое.

Ипотечные сделки

По данным "Азбуки Жилья ", объем ипотечных сделок плавно увеличивается. В период с января по сентябрь 2015 года они составляли 31,1% в общей структуре продаж. Для сравнения, этот показатель за аналогичный период 2014 года был на 3,2 процентных пункта меньше (27,9%).

Существенного рывка в показателях по ипотеке в третьем квартале не произошло, а значит, дальнейшего роста рынка только за счет государственной программы ждать не приходится, говорит Литинецкая. По данным Минфина РФ, за апрель — июнь 2015 года было выдано около 78 тысяч ипотечных кредитов по программе с господдержкой, что составило свыше 40% объема выданных за этот период кредитов.

В июле, по данным "Метриум Групп", выдачи по этой программе также оставались на одном уровне, их доля в общем выдаваемом объеме не превышала 45%, даже с учетом того, что участники активно снижали ставки — минимальная ставка с 11,4% снизилась до 10,9%.

"Отсутствие высокого роста ипотечного рынка помимо невысокой покупательской активности объясняется тем, что банки максимально ужесточили подход к рассмотрению ипотечного клиента. На сегодняшний день лишь каждая десятая заявка получает одобрение. Причинами отказа в большинстве случаев являются наличие негатива в кредитной истории, наличие уже взятых кредитов (то есть высокая долговая нагрузка) и работа в высокорисковых (в период кризиса) сферах", — указывает Литинецкая.

Что касается вторичного рынка, то здесь доля "живых" денег была выше, говорит исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов. Соотношение личных накоплений и ипотечных средств, участвующих в сделках, в летние месяцы в среднем находилось в соотношении 65% на 35%.

Осенние бонусы

Несмотря на то, что с началом делового сезона произошла активизация спроса, большая часть застройщиков не стали отменять акции и скидки в своих проектах. В массовом сегменте различные бонусы предлагаются в 55% проектов, в бизнес-классе — в 48%, в элитном-классе — в 20%, приводит пример Литинецкая. При этом в высокобюджетных жилых комплексах предоставляется также индивидуальный дисконт. Самая популярная акция — покупка квартиры из определенного списка.

"Осенние бонусы никто не отменял, и сейчас можно воспользоваться выгодными спецпредложениями от застройщиков", — соглашается с коллегой первый заместитель генерального директора компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева. По ее словам, при покупке квартиры в новостройке можно рассчитывать на скидки в 20%.

Гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева отметила возросший средний размер скидки. Если в 2014 году он составлял 3%, то в 2015 году достиг 6-7%. В рамках отдельных акций дисконт составлял 10-12%.

На скидки можно рассчитывать и покупателям вторичной недвижимости. По данным "Инком-Недвижимости", 78% продаж на московском вторичном рынке жилья в сентябре были совершены по цене ниже заявленной продавцом. Средний размер дисконта — 9,8%. По ряду позиций этот показатель может доходить до 15-20%: на таком уровне торга реализуются около 10% объектов. Бывает, что квартиры продаются по цене существенно ниже среднерыночных показателей (25% и более), но это, как правило, единичные сделки даже в сегменте массового жилья. При этом такой демпинг обусловлен не рыночной конъюнктурой, а неудовлетворительными потребительскими характеристиками объекта или фактами, которые потенциально ущемляют права его будущих владельцев.

Аналитики "Азбуки Жилья" прогнозируют, что в ближайшие месяцы уровень цен будет держаться на стабильном уровне, с возможными корректировками не более чем 1-3% в плюс или минус. Сдерживающим фактором будет служить выходящий на первичный рынок объем нового предложения, и поддержание уровня скидок на рамках летнего периода 2015 года. "Заметные изменения, по нашему мнению, могут проявиться в декабре, когда основная масса девелоперов будет намерена закрывать часть своих проектов (то есть вводить объекты в эксплуатацию — ред.), и предоставлять заманчивые условия для покупки", — говорит Артемова.